住房支付能力（housing affordability）问题是全球面临的共同问题。研究报告指出，现有研究以及政府干预的重点是中等收入者的住房支付困难问题，因为高收入者基本不存在住房支付困难问题，最低收入者可通过政府提供或补贴的公共住房、公租房或廉租房解决居住问题。住房支付能力指数（HAI，housing affordability index）通常测度的是中等收入者能否负担住房支出，包括房租支付能力指数和房价支付能力指数。住房支付能力指数是住房市场、经济和社会健康可持续发展的晴雨表和指示器。住房支付能力事关住房政策的有效性，事关住房泡沫和住房金融风险，事关经济“脱虚向实”，事关地方政府“土地财政”。1998年房改后，中国一些城市中等收入者既面临“买不起房”问题，又面临“租不起房”问题。因此，本研究报告在科学界定住房支付能力理论上限值基础上，构建了中国中等收入者住房支付能力指数，测度了中国中等收入者住房支付能力，分析了中国中等收入者住房支付能力的时空分布。

2019年12月29日，中国人民大学国发院城市与房地产研究中心主任况伟大教授发布了《中国35个大中城市住房支付能力指数研究报告（1998-2017）》。研究报告包括住房支付能力理论模型，1998-2017年中国35个大中城市房租支付能力指数及其分布，1998-2017年中国35个大中城市房价支付能力指数及其分布以及1998-2017年中国35个大中城市住房支付能力指数联合分布四部分。研究报告通过科学构建住房支付能力指数测度了1998-2017年中国35个大中城市的房租和房价支付能力。研究报告为落实十九大提出的“房住不炒”定位，建立住房长效机制，“因城施策”解决中国住房问题，落实城市主体责任，促进经济“脱虚向实”，防范和化解住房泡沫和金融风险提供了参考依据。

一、住房支付能力理论模型

研究报告指出，目前测度住房支付能力的指标包括收入指标（Percentage of Income Measure）、居住贫穷指标（Shelter Poverty）、质量指标（Quality Based Measure）、供给量指标（Measures of the Supply of Housing Affordability Units）和住房可支付性不匹配度指标（Housing Affordability Mismatch）五类。收入指标是指住房支出与收入比，居住贫穷指标是指住房成本超过了家庭收入能用于住房的最大值，质量指标是指一定比重家庭收入能否满足一定住房质量产生的住房成本，供给量指标是指一定租金水平下的空置率和不同租金下可支付住房数量，住房可支付性不匹配度指标是指可支付住房数量与家庭数量是否匹配。其中，收入指标、居住贫穷指标属于住房需求指标，质量指标和供给量指标属于住房供给指标，住房可支付性不匹配度指标属于住房供求结合指标。但是，住房支付能力本质上是指居民对住房支出的支付能力，是住房需求指标，不是住房供给指标，尽管住房供给影响住房支付能力。因此，研究报告指出，住房支付困难是指“有钱买（租）不起房（Housing Affordability Problem）”，并非“有钱买（租）不到房（Housing Accessibility Problem）”，质量指标、供给量指标和住房可支付性不匹配度指标很难直接和准确反映住房支付能力问题。尽管收入指标和居住贫穷指标反映了住房支付能力，但收入指标将30%或50%作为住房是否可支付的边界值缺乏理论依据，且是静态指标，居住贫穷指标则无法确定基本消费品种类、数量及其比重。研究报告基于恩格尔系数构建住房支出收入比理论上限值，不仅动态界定了收入指标理论边界值，而且解决了居住贫穷指标在估算基本消费品种类和数量方面遇到的困难。研究报告假定家庭收入全部用于住房和食品两种最基本需求，则住房支出收入比等于1减去恩格尔系数，因未考虑教育、医疗、交通等方面支出，上述住房支出收入比实际上是收入指标理论上限值。换言之，理论上限值是家庭收入扣除食品支出能用于住房消费的最大支出。因恩格尔系数随时间变化，理论上限值是动态而非静态指标，克服了现有收入指标的不足，同时解决了居住贫穷指标无法确定基本消费品种类、数量及其比重问题。

研究报告指出，尽管住房支出收入比的理论边界值确定了住房支付能力上限，但为更好刻画和区分住房支付能力还需对住房支付能力进一步划分。研究报告根据理论上限值和各国实践将中国中等收入者住房支付能力划分负担不起、严重支付困难、支付困难、中度支付困难、轻度支付困难和无支付困难6个等级。其中，负担不起是指住房支出收入比超过了理论上限值，严重支付困难是指住房支出收入比介入0.5和理论上限值之间，支付困难是指住房支出收入比介入0.3和0.5之间，中度支付困难是指住房支出收入比介入0.2和0.3之间、轻度支付困难是指住房支出收入比介入0.1和0.2之间，无支付困难是指住房支出收入比小于0.1。

研究报告指出，住房具有消费和投资双重属性，住房市场包括买卖市场和租赁市场。住房支出对租赁市场而言是租金支出，对买卖市场而言是住房使用成本（user cost）。单位住房价格的住房使用成本由抵押贷款利率、房产税率、维修费率、住房折旧率和预期房价增长率构成（Hendershott & Slemrod，1983；Himmelberg et al.，2005）。其中，预期房价增长率是住房使用成本的扣减项，会减少住房使用成本。研究报告指出，租房者的住房支出收入比为租金收入比，买房者的住房支出收入比经住房使用成本可转化为房价收入比。众所周知，消费者解决居住问题有租房和买房两条途径，租房属于住房消费，买房属于住房投资。根据产权选择理论（tenue choice theory），当租赁市场租金等于买卖市场住房使用成本时，消费者在租房和买房之间解决居住问题无差异（Clayton，1996；Himmelberg et al.，2005）。研究报告指出，当租金等于住房使用成本时，买房者的住房支出收入比可转化为房价收入比。

二、1998-2017年中国35个大中城市房租支付能力指数及其分布

研究报告根据住房支付能力划分标准，划分了6个等级的中国中等收入者房租支付能力。

研究报告有以下重要发现：

1996-2017年中国35大中城市中等收入者租金收入比总体呈下降趋势，中等收入者的房租支付能力逐年增强，“租不起房”问题仅存在房改早期以及某些特定城市。

2017年中国35大中城市中等收入者无负担不起房租的城市，也无严重房租支付困难的城市。

2017年上海、北京、天津、太原、哈尔滨、杭州、福州、南宁、海口、昆明10个城市中等收入者租金收入比介入0.3-0.5，中等收入者房租支付困难，存在“租不起房”问题

2017年石家庄、长春、南京、济南、郑州、武汉、长沙、广州、重庆、成都、贵阳、西安、兰州、西宁、大连、宁波、厦门17个城市中等收入者租金收入比介入0.2-0.3，中等收入者中度房租支付困难，租房较困难。

2017年呼和浩特、沈阳、合肥、南昌、银川、乌鲁木齐、青岛、深圳8个城市中等收入者租金收入比介入0.15-0.2，中等收入者存在轻度房租支付困难，但能“租得起房”。 

研究报告指出，不仅一线城市中等收入者存在“租不起”问题，而且二三线城市中等收入者存在“租不起”问题。因此，研究报告建议租金控制政策应因城施策。

研究报告指出，东部城市中等收入者租金收入比分布比中西部城市中等收入者租金收入比分布更分散，东部城市中等收入者房租支付能力不平等程度（housing affordability inequality）高于中西部城市，研究报告建议重点解决东部城市中等收入者房租可支付问题。

研究报告对中国35个大中城市租金收入比排名有以下重要发现：

1998-2004年，大连和哈尔滨中等收入者租金收入比始终位于前三，武汉中等收入者租金收入比始终位于前五，杭州和海口平均租金收入比也位于前列。

2001-2003年北京和天津中等收入者租金收入比升至前五位。

2004-2006年，南宁和昆明中等收入者租金收入比升至前两位，哈尔滨中等收入者租金收入比位居前三，北京、天津、杭州、武汉和大连中等收入者租金收入比位居前列。

2007-2009年，上海中等收入者租金收入比升至首位，哈尔滨中等收入者租金收入比位居前三位。

2010-2013年，哈尔滨中等收入者租金收入比位列35大中城市首位，北京和上海中等收入者租金位居前三位，杭州、昆明和南宁中等收入者租金收入比位居前列。

2011-2013年海口中等收入者租金收入比升至次席。

2014-2017年福州和太原中等收入者租金收入比位居前列。

2014-2017年上海平均租金收入比排名35大中城市首位。

研究报告建议，租金收入比排名影响人口流动以及社会福利，应引起当地政府高度重视。

三、1998-2017年中国35个大中城市房价支付能力指数及其分布

研究报告指出，由住房支出收入比的理论上限值和住房使用成本可推导出房价收入比的理论上限值，并据此划分了6个等级的中等收入者房价支付能力。研究报告指出，与传统的3-6倍房价收入比边界值不同，因恩格尔系数和住房使用成本是动态变化的，房价收入比边界值也是动态变化的。

研究报告基于预期房价增长率构建了理性预期和非理性预期住房支付能力指数。研究报告指出，中国正处于经济转轨中，居民难以形成稳定和长期的预期，非理性预期较理性预期能更好地反映居民对房价的预期。

研究报告有以下重要发现：

理性预期下，1998-2017年中国35大中城市房价收入比总体呈上涨趋势，但只有少数城市中等收入者在个别年份存在严重房价支付困难和负担不起房价问题。1998年北京和长春，1999年沈阳，2012-2014年福州，中等收入者存在严重的房价支付困难问题，2011年以及2015-2017年太原，1998年沈阳、大连和哈尔滨，2011年以及2016-2017年杭州，2016-2017年武汉和宁波，2002-2004年、2009-2011年以及2015-2017年厦门，中等收入者负担不起房价，存在“买不起房”问题。

非理性预期（过去3年和5年房价增长率移动平均）下，2000-2017年中国35个大中城市中等收入者存在轻度、中度和严重支付困难的城市数量较少，负担不起和支付困难的城市数量较多。2017年有13个城市负担不起住房，包括北京、天津、石家庄、上海、南京、合肥、武汉、重庆、宁波、厦门、深圳、郑州、昆明。研究报告指出，与理性预期相比，非理性预期更容易导致房价过快高涨，降低中等收入者购房支付能力，出现“买不起房”问题。研究报告建议，“稳预期”有利于房价稳定和提升住房购买能力。

 理性预期下，一线城市中等收入者房价支付能力显著大于二、三线城市，负担不起和严重支付困难主要存在于二、三线城市。2016-2017年杭州、宁波、厦门和武汉是中等收入者负担不起房价的二线城市，太原和福州是中等收入者存在房价严重支付困难的三线城市。

非理性预期下，2012-2017年，北京、上海、深圳是中等收入者负担不起房价的城市，负担不起房价的二、三线城市减少，但三线城市中等收入者房价支付能力总体上小于二线城市。2017年，北京、上海、深圳3个城市是负担不起房价的一线城市；天津、南京、合肥、郑州、宁波、厦门6个城市是负担不起房价的二线城市，杭州是存在房价严重支付困难的二线城市；石家庄、昆明2个城市是负担不起房价的三线城市，太原、长春、福州3个城市是存在房价严重支付困难的三线城市。研究报告建议，为防范住房泡沫和住房金融风险，保障“住有所居”，必须长期坚持“房住不炒”政策，但要因城、因时施策。

四、中国35个大中城市住房支付能力指数联合分布

为识别城市中等收入者是否同时具有房租和房价支付能力，研究报告构建了中国35大中城市中等收入者房租和房价支付能力指数联合分布，划分哪些城市既买得起也租得起房，哪些城市既买不起也租不起房，哪些城市买不起但租得起房，哪些城市买不起但租得起房。

研究报告有以下重要发现：

理性预期下，1998-2017年中国35个大中城市中等收入者只有少数城市买不起或租不起房，大部分城市既买得起又租得起，2016-2017年，太原、杭州、武汉、宁波和厦门中等收入者买不起但租得起房。

  过去3年非理性预期下，中等收入者买不起但租得起的城市由1998年的14个城市增至2010年的31个城市，又减至2017年的11个城市，2017年北京、天津、石家庄、上海、南京、合肥、武汉、重庆、宁波、厦门、深圳11个城市中等收入者买不起但租得起房，其余24个城市中等收入者既买得起又租得起房。过去5年非理性预期下，中等收入者买不起但租得起的城市由2002年9个城市增至2012年的35个城市，又减至2017年的11个城市，2017年，北京、天津、石家庄、上海、南京、合肥、郑州、昆明、宁波、厦门、深圳11个城市买不起但租得起房。

研究报告指出，非理性预期较理性预期进一步恶化了中等收入者房价支付能力，建议中央政府和地方政府的住房政策应具有长期性和可持续性，防止住房政策朝令夕改，使居民形成长期稳定的理性预期。