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高和资本苏鑫:城市更新让城市生活更美好

2018-09-29 23:28 中国发展网 张洽棠
高和资本 城市更新

摘要:城市是我们每个人的城市,城市的美好需要我们大家共同努力,希望我们每个人都满怀激情地涌入这段奔向未来的赛道,成为城市更新的创造者。

中国经济导报 中国发展网 记者张洽棠

中国房地产增量时代过去后,存量时代的关键是如何通过城市更新提升物业价值?住建设部政策研究中心主任、国务院政府特殊津贴专家秦虹和高和资本执行合伙人苏鑫在《城市更新》一书中,把对商业模式的探索和社会问题的解决有机结合,从规律、经验和制度三个维度,回溯了城市更新的历史,考察了大量鲜活的案例,落脚于制度保障,内容详实,视角独特。

以下是苏鑫所作的序言:

从2011 年开始,高和资本与住建部政策研究中心,每年都对房地产行业的焦点或趋势问题,进行联合调研并撰写报告。这些报告依托住建部政策研究中心的全面系统的分析研究能力,并辅以高和资本在微观市场中的实践经验。从微观市场到宏观脉络,对行业问题进行科学严谨的研究探索。起初只是作为行业实践参考分享给同行,但这些报告经媒体的引用传播,不仅地产行业从业者喜欢阅读,还越来越受到政府、金融机构、学术组织、行业协会、媒体人士以及对此话题感兴趣的大众群体的关注。2017 年,我们以目前在中国的一些重点城市中如火如荼进行的城市更新为主题,借鉴国际著名城市的发展经验,撰写了与此有关的报告,并将此报告委托中信出版社出版发行,以期奉献给感兴趣的读者。

有人说今天的互联网就像是当年的电,它深刻地影响着每一个行业。房地产业也不例外。在中国的一些重点城市中,房地产已经进入到“存量时代”,并且面临着人们日益增长的对美好生活的强烈需求。这种需求推动着房地产业进入了一场城市更新的浪潮之中。无论是住宅地产,还是商业地产,城市更新的气象正在席卷着这些古老而又年轻的中国城市。而这次浪潮里翻滚的浪花,有科技之光、艺术之魂、文化之脉、年轻之气。裹挟在这场浪潮里的角色有消费者、本地居民、开发商、建筑师、运营者、艺术家、科技达人、金融机构、政府部门等,几乎涵盖了城市里的每一个人。无疑,城市更新已经成了当今中国城市发展的恢宏气象。但是如何能够让城市更新更加有序、有新、有质地开展,需要我们在吸取国际优秀经验的基础上,考虑中国国情并发挥中国人的智慧,去拥抱这次浪潮,造福国人。

作为一名亲历者,我怀着兴奋、激动而又备感荣幸的心情,与诸多志士同人,忘掉小我。在中国复兴的道路上,贡献自己的一份力量。

由于无法很精确全面地阐述这个话题的内涵,仅将最近我对于“城市更新”的思考和在相关会议上的讲话,精简整理出来,供大家参考指正,以此作序。

城市更新让城市生活更美好

有人问:为什么要做城市更新?一个人的成长过程,从婴儿成长为青年、壮年,再逐渐衰老,慢慢会出现一些疾病。一个城市也是如此,随着发展,慢慢产生出“大城市病”。当现有城市机体出现了问题,原有城市功能已不能满足现在的城市人群的消费需求,就需要更新改造。城市更新就是城市发展到一定阶段的必然结果。

同时,城市更新也是一个多方博弈的过程。核心参与方主要有三类:政府、老百姓和投资方。对于政府而言,城市更新改善了城市的面貌,增加了政府税收;对于老百姓而言,消费升级后的需求得到了满足;对于投资方而言,通过提升租金从而使资产价格上涨,最终赚到钱,而博弈的结果是三方共赢。简言之,城市更新不仅仅是对老旧建筑的改造,也是消费升级背景下的新零售、新办公。

让我想起了讲述乔布斯创业初期经历的一本书——《重返小王国》。这本书描述了年轻时的乔布斯与他的朋友都喜欢玩电脑游戏,但是当时只能在机房里,穿着白大褂玩,十分不便。于是他们几个人就成立了自制电脑俱乐部,相互切磋攒电脑的相关技能。起初只是想自己有一个家用电脑玩游戏,但后来梦想升级了,俱乐部组织的宗旨变为:让全世界的人都拥有自己的电脑!所以才有了乔布斯,才有了苹果。如今我们这些人,也有一个梦想,像乔布斯当年一样。我们分属不同的年龄层,不同的行业,互相鼓励、互相竞争,为了共同的梦想——让城市生活更美好,组建了城市更新论坛。我们无法预知未来谁是其中的佼佼者,但我们中间必将出现改变城市面貌的引领者,因为我们相信城市更新不是房地产业,城市更新是消费升级的风口。

2035投资未来让大象奔跑起来

房地产业发生了巨大的变化。有三个趋势:第一,由开发向存量转化;第二,由制造业向服务业转化;第三,由线下向线上转化。而其中最大的机会就是万亿级市场——城市更新,也就是今天的“大象”。

城市更新在当下的中国有三股核心的推动力量让其持续稳定地发展。第一股力量是城市转型。十九大提出要解决老百姓对美好生活的需求。第二股力量是消费升级。在上海,会看到遍地都是网红奶茶店,而且每家都排队,这说明消费升级的时代真的来临了。第三股力量是存量盘活。住房已经建了这么多,很多都是低效的,缺少内容的,怎么盘活它,这正是城市更新所要解决的问题。

城市更新如何把低效的资产启动起来?这需要三把动能钥匙。

第一把钥匙是体验。例如,亚马逊(Amazon)的无人超市。它让我意识到传统的办公和商业竞争力下降了。新的零售代表未来,因为它们才能满足未来消费升级的需求。而城市更新就是需要用新的空间来提供更高的效率和更好的体验。我认为体验是最重要的,因为只有好的体验才能激发我们内心的需求。

第二把钥匙是场景。在一次关于城市更新的海外游学中,我对一个伦敦的“Citizen M 酒店”产生了特别深刻的印象。这个酒店房间只有十几平方米,但把酒店大堂变成了共享办公的场所,使它的房价跟旁边的希尔顿酒店不相上下。所以资产的价值不在于装修得多么豪华,而在于如何把这个空间变成一种场景。

第三把钥匙是情怀。这个词与稻盛和夫的一个故事有关。稻盛和夫在年轻的时候为发明出一种特殊材质的陶瓷,非常努力工作,直接睡到了实验室。他想找到陶瓷中的一个填充物,但经过上千次的实验都没有成功,他接近崩溃了。一天他在实验室里醒来,碰倒了一个罐子,里面流出了一种液体,他就把这种液体填入陶瓷中。这个偶然的行为使新型材料的陶瓷研制成功。后来稻盛和夫回忆此事总结,“情怀之所以能产生巨大的能量,成为一把动能的钥匙,就是因为它不仅能够感染自己,有时还可以带来好运”。

城市更新与未来城市

移动互联时代,城市正在发生巨变。现在我们想获取知识可以听App(应用程序),我们购物支付可以用手机,我们与人交往可以用微信。移动互联时代,我们的生活正在发生着巨变,手机已变成了“人体的器官”。而城市也随之在发生着变化,这种变化有三个趋势:碎片化、组织化、分布化。

碎片化是互联网时代的最大特征。我们到了一个新城市,会有朋友推荐好的咖啡厅或酒吧。这些场所可能已经不在大商场中,可能在胡同里。移动互联使城市碎片化,只要有好的商品,在任何位置都可以,不一定需要在市中心。

组织化。意味着在互联网时代通过网上工具,可将分散的信息和空间整合起来。譬如我们熟悉的爱彼迎,它就将散落的空间加以结合利用,将民宿发展成了能够与酒店竞争的产业

分布化的趋势尤为明显。移动互联引起的分布化,特别是外卖将商圈的范围扩大到了几十千米之外。

城市更新的核心动力来自消费升级和新科技的推动。把握消费者的心理,对空间进行创新再造,并将科技和艺术结合,增强消费者的体验感。消费者的体验是未来的一切。

城市更新首先需要城市创新。城市创新中重要的一点就是让实空间和虚空间实现无缝连接。实空间是“资源、信息、人际”的联结点,高科技使实空间脱媒,变成虚空间。与5 年前相比,我们使用互联网的时间越来越多了。会不会有一天现实社会根本就不需要了,我们只要活在虚拟世界里面。现实社会只是让我们维持基本的生理需求,我们所有的精神需求,如社交、恋爱等都通过网络进行。我不知道这一天会不会真的到来,但是毫无疑问,虚空间会深刻地改变我们每个人的生活。

从实空间场景来看,有三种类型:新办公、新商业以及混合空间。

新办公强调空间的效率和人本服务。“Hi Work”(海沃克)是我们进行新办公实验的写字楼服务品牌,提供面向传统办公的升级服务,共八项升级服务:共享大堂、健身空间、共享办公、配套商业、可变办公、共享会议室、企业服务和城市广场。其中可变办公,就是可变空间的精装办公,可以帮助租客节省装修成本和时间,最终能够营造一个全新的办公体验。

新商业的内涵也很难定义,借用一句话来表示:让慢的更慢,让快的更快!“快”和“慢”都是让人获得更好的体验,比如,盒马鲜生超市,可以让消费者在超市里购买,由超市物流直接送货到家,做到线上线下一样便捷;又如,无印良品,它已经变成了一种生活方式,有超市、酒店、书店,还有菜市场,最终是营造一种文化消费体验。

城市创新的方法需要用“低维创新+ 高维创新”。什么是低维创新呢?就是基于现实的底层创新,并不断往上走,形成规模消费、商业模式、创新市场。什么是高维创新呢?从未来看现在,看消费者需求的必然趋势,然后用现代金融的手段和商业扩张的方法去布局。只有将低维创新和高维创新两者结合才是未来的方向。城市是我们每个人的城市,城市的美好需要我们大家共同努力,希望我们每个人都满怀激情地涌入这段奔向未来的赛道,成为城市更新的创造者。

责任编辑:张洽棠

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